Comment financer l'achat de ses locaux
Acheter ou louer ? Si cette question revient en force lorsqu’il s’agit de l’immobilier résidentiel, les chefs d’entreprise doivent également faire face à ce dilemme, à plus forte raison s’ils sont à la tête d’un business de petite envergure. En règle générale, on estime qu’il devient plus avantageux d’acheter lorsque l’on envisage de rester dans le même lieu pour une durée minimale de 7 ans. Le site spécialisé fitsmallbusiness.com a réalisé une simulation basée sur des données empiriques. Dans l’hypothèse d’un local occupé pendant une période de 15 ans, le crédit-bail coûterait en moyenne 323.000 $ de plus que l’achat (à crédit). Si vous avez décidé d’acheter vos propres locaux professionnels, voici ce qu’il faut savoir.
L’anticipation : une condition sine qua non à la réussite de votre acquisition
Avant de sauter le pas, vous allez devoir faire preuve de beaucoup de rigueur dans vos anticipations. Quelle est la mesure de la croissance de votre entreprise ? Un local professionnel qui devient trop petit après 3 ans à cause d’un élargissement de l’effectif vous fera perdre du temps et de l’argent. Un local trop grand, pensé pour accueillir de nouveaux collaborateurs qui ne débarqueront jamais à cause d’un ralentissement de l’activité, vous coûtera une fortune. D’un autre côté, vous allez devoir démarcher les banques pour votre emprunt, même si vous avez assez de fonds propres, effet de levier oblige.
Les deux formes d’acquisition possibles
En France, vous avez le choix entre deux scénarios. Le premier consiste à faire l’acquisition du bien immobilier en votre nom pour ensuite le louer à l’entreprise. Si cette option évite de faire peser cet achat conséquent sur votre activité, elle présente l’inconvénient d’alourdir votre base d’imposition dans la mesure où les loyers versés par l’entreprise sont considérés comme des revenus fonciers.
L’autre modalité concerne la création de la Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière se base sur le principe d’association avec des partenaires. Ces derniers peuvent être des membres de votre famille. Le principe consiste à rembourser l’emprunt contracté en puisant dans les loyers encaissés. En cas de revente des parts par les associés (et dans le cas du choix de l’IR), les plus-values immobilières sont exonérées après 15 ans de détention. Ces parts sont également exonérées des droits de succession et peuvent être progressivement cédées par le dirigeant de la SCI. Si vous choisissez l’option SCI, ne lésinez pas sur les moyens en matière de conseil. Faites appel à un expert-comptable qui vous aidera à passer outre les formalités juridiques particulièrement complexes de ce type d’acquisition.
